Il cambio di destinazione d’uso con opere resta subordinato al permesso di costruire, specialmente nei centri storici. Anche il decreto Salva Casa non elimina i vincoli urbanistici legati alla tutela del patrimonio edilizio.
Per cambiare la destinazione d’uso di un’abitazione in centro storico e trasformarla in una struttura ricettiva, previa realizzazione di opere edilizie, è necessario il permesso di costruire, e questo anche se si applicassero le modifiche al Testo unico edilizia introdotte dal Decreto Salva Casa, che non trovano applicazione in questi casi.
A precisarlo è la Corte di Cassazione nella sentenza n. 42369 del 19 novembre 2024, che si è occupata di un cambio di destinazione d’uso effettuato, in centro storico, da immobile residenziale a bed & breakfast.
Sentenza interessante, con la quale la Corte interviene a delineare l’ambito di applicazione delle nuove disposizioni del Decreto-legge 69/2024 in tema di cambio di destinazione d’uso, quanto si tratta di immobili situati nei centri storici.
Vediamo cosa ha stabilito la Cassazione.
Il fatto
Il proprietario di un immobile in centro storico viene condannato per aver effettuato, senza autorizzazioni, lavori ordinari e straordinari sul proprio immobile, trasformandolo da immobile residenziale a struttura ricettiva adibita a B&B o affittacamere. Lavori che hanno comportato un cambiamento di destinazione d’uso e che non rispettano i requisiti previsti dalle norme antisismiche e quelle previste per le strutture ricettive.
Il proprietario ricorre in Cassazione per annullare la condanna. Basandosi su diverse leggi e regolamenti regionali, sostiene che l’immobile, accatastato come civile abitazione, possa essere utilizzato anche come struttura ricettiva, senza necessità di un cambio formale di destinazione d’uso.
Permesso di costruire per le opere in centro storico
La suprema Corte ha però respinto il ricorso, ribadendo che la destinazione di un immobile ad uso abitativo all’attività di affittacamere determina un mutamento di destinazione d’uso, ai sensi dell’articolo 23-ter, comma 1, del d.P.R. 380 del 2001 (Testo Unico dell’Edilizia), perché tale norma distingue fra destinazione residenziale e destinazione turistico-ricettiva, così prevedendo due distinte categorie funzionali.
Non si applica il Decreto Salva Casa
Tale disposizione del Testo unico edilizia è stata di recente modificata dal c.d. “Decreto Salva Casa” (D.L. n. 69/2024, convertito in Legge 105/2024), che ha liberalizzato e semplificato questo tipo di interventi.
Le nuove disposizioni, però, sono successive al caso preso in esame. Tuttavia, i giudici della Cassazione colgono l’occasione per affermare espressamente che, anche applicando le nuove disposizioni per i cambi di destinazione d’uso con opere, le regole non sono comunque cambiate. Anche dopo le modifiche introdotte dal “Salva Casa”, è comunque necessario il permesso di costruire per trasformare la propria casa in centro storico da abitazione a B&B.
Le “semplificazioni” introdotte dal decreto “salva casa” non si possono applicare, anche perché, quando di tratta di immobili situati nei centri storici, entrano in gioco regole speciali, più restrittive, che prevalgono su quelle generali previste dal T.U. Edilizia.
Quando è sufficiente la SCIA?
Un passaggio della sentenza merita di essere riportato:
“In tema di reati edilizi, il mutamento di destinazione d’uso mediante opere richiede il permesso di costruire per le modifiche che comportano il passaggio di categoria urbanistica dell’immobile e, se il cambio d’uso è eseguito nei centri storici, per quelle all’interno di una medesima categoria omogenea”.
Qui la Cassazione sembra addirittura porsi in contrasto con il nuovo testo dell’art. 23-ter del T.U. Edilizia, modificato dal decreto “Salva Casa”.
Tale norma, infatti, consente oggi i cambi d’uso anche tra categorie non omogenee, con opere, e li permette tramite presentazione di una semplice SCIA qualora le opere collegate siano assentibili con CILA.
La decisione della Cassazione sembra invece escludere sempre tale possibilità quando si tratta di immobili situati in centri storici, quasi a voler porre un freno alla liberazione di questo tipo di interventi edilizi.
Giuseppe Donato Nuzzo (FONTE: Immobiliare.it)