Il Decreto Legge 69/2024, noto come “Salva Casa”, ha suscitato molte discussioni, ma è stato convertito in legge (l. n. 105/2024), introducendo importanti modifiche nel settore edilizio.
Tra i temi di maggior interesse si deve indicare l’abolizione della doppia conformità per la sanatoria edilizia come previsto dall’articolo 1, comma 1, lettera h).
Vediamo di cosa si tratta.
I temi della normativa
La nuova normativa si concentra principalmente sui seguenti tempi:
- semplificazione delle pratiche edilizie tramite la riduzione della burocrazia per accelerare i processi di approvazione e realizzazione dei progetti edilizi;
- risposta al fabbisogno abitativo prevendendo nuove misure per affrontare la crescente domanda di abitazioni, facilitando l’accesso a nuove soluzioni abitative;
- rilancio del mercato immobiliare mediante incentivi e riforme per stimolare il mercato, rendendo più attraente l’investimento immobiliare;
- rigenerazione urbana e riuso del suolo edificato promuovendo interventi di riqualificazione urbana e il riutilizzo di aree già edificate, per uno sviluppo sostenibile delle città.
Il requisito della doppia conformità
Prima della conversione in legge del d.l. 69/2024, noto anche come “Salva Casa”, per accedere all’accertamento di conformità e ottenere, così, un titolo edilizio in sanatoria degli interventi abusivi realizzati si doveva rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia in vigore durante realizzazione dello stesso e anche nel momento in cui si presenta la domanda. In difetto di una delle due conformità, non si poteva sanare l’abuso edilizio, con ogni conseguenza, anche penale.
Ad oggi, è bene chiarire, il rilascio del titolo in sanatoria è ancora sottoposto al requisito della doppia conformità esclusivamente per le ipotesi di assenza di titolo disciplinate dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 ovvero in totale difformità nelle ipotesi di cui all’articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 1, o in totale difformità da essa (lettera g).
Tale requisito, tuttavia, rendeva rende difficilmente applicabile l’istituto giuridico dell’accertamento di conformità, a causa del fatto che raramente un edificio riesce a rispettare integralmente tutte le disposizioni edilizie e urbanistiche vigenti sia al tempo della realizzazione dell’abuso sia alla data di presentazione della domanda di sanatoria.
L’intervento del d.l. Salva Casa
La legge di conversione del d.l. Salva Casa ha semplificato tale procedura di sanatoria edilizia escludendo il requisito della doppia conformità per le sole ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali.
L’art. 1, comma 1, lettera h, ha modificato il d.P.R. n. 380/2001 introducendo un nuovo articolo 36-bis volto al superamento dell’istituto della doppia conformità limitatamente alle ipotesi di parziali difformità degli interventi dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34 del TUE, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 37 del TUE.
Per tali categorie di interventi non è necessaria la doppia conformità, ma è sufficiente che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (normativa tecnica) vigente al momento della realizzazione delle opere.
Inoltre, nei casi di difformità parziali viene introdotta la cosiddetta” Sanatoria condizionata“, in base alla quale il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria può essere subordinato dal Comune all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, nonché alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.
Che cosa sono le variazioni essenziali
Per variazioni essenziali si intendono:
- mutamenti della destinazione d’uso che implicano una variazione degli standards urbanistici;
- aumenti consistente di cubatura o di superficie da valutare in relazione al progetto approvato;
- modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
- mutamenti delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito;
- violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica.
FONTE: Immobiliare.it
Autore: Agostino Sola